长租公寓是与非 运营商与资本脸发烫

一场围绕长租公寓哄抬房价的讨论，让房租暴涨成为舆论焦点。从根本上追究，与其寄望于已经被资本裹挟的运营商们“良心发现”，不如从监管与法律的角度去寻找解决之道

《投资者报》记者向劲静

“一石激起千层浪”，用这句话来形容目前的租房市场再适合不过。8月份原本就是租房旺季，房租上涨已成常事，可今年的涨幅却异常凶猛。

近日，我爱我家原副总裁胡景晖高调离职时所发表的言论，如“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”、“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，人为抬高收房价格”，这些话就像一桶汽油，再次点燃了原本就备受争议的租房市场话题。

一时间，租房市场的各方都在纷纷撇清与涨房租的关系。长租公寓公司称：“干长租公寓不赚钱”，幕后资本方表示：“房租涨价与资本何干？资本不背黑锅。”

各方表态看起来都有道理，但对于租客而言，房租猛涨已经是不得不面对的事实。那么，房租蹭蹭上涨的背后，到底谁是谁非？就此，《投资者报》记者做了相关采访，并得到些许答案。

胡景晖高调离职背后

胡景晖原是我爱我家的副总裁，自2001年12月至至2018年8月，任我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理。

8月18日，胡景晖在朋友圈宣布辞职，称辞职理由为“众所周知的原因。”

接着，胡景晖在媒体沟通会上指出，目前，以蛋壳公寓等为代表被资本推动的所谓长租公寓在市场上扩大规模，以超出市场租金20%~40%的价格收房，完全破坏了真正市场环境下的房屋租赁水平，这是导致今年北京房租上涨的另一个真实原因。

他表示，资本涌入住宅租赁运营，租赁企业的一些做法主要是为让资本方满意，为了To VC（投资）而不是To C（客户、个人消费者），大量本来不需要装修的房子也被装修。

“长租公寓有很多资本涌入，但资本不能只为了赚钱，必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。”胡景晖强调，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

“一石激起千层浪”，一时间，各种关于租房的话题成了热议的焦点，网络上流传着许多诸如“昨天买不起房，今天租不起房”、“租不起的北上广，回不去的三四线”、“追不上房价的你，能追上房租吗？”这样的吐槽，对于无数奋斗在一线城市的租房客来说，可以说是很扎心了。

在中原地产张大伟看来，胡景晖的辞职原因很简单，就是在电话会议上炮轰租金。张大伟在自媒体“大伟看楼市”中提到，资本是嗜血的，在房地产存量时代，租赁是唯一对于中介还有巨大想象力的市场。资本出钱出枪，自如等长租公寓出人，替资本打杀市场，借以变买不起为租不起。这是某些中介公司的资本闭环中一个重要的部分。

“在过去的几年里，中介公司的确依赖资本的力量，在市场上群魔乱舞。如果把租赁市场也占领了，他们就彻底完成了从买到租的闭环。这就是资本的整个如意算盘。”张大伟说。

激增的长租公寓市场

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，这是最近几年房地产三级市场一个新兴的行业。

简单来说，就是将业主房屋租过来，然后进行装修改造、配齐家具家电，并以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

国家从2015年开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”，2017年各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。

此外，伴随着房价的不断上涨，越来越多的年轻人主动或被动地选择了租房，从而使租赁市场的需求规模也越来越大。因此，面对这片蓝海，众多创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。

根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

链家董事长左晖也曾指出，未来中国大概会有数亿人租房，北京今年大概有30%的人租房，以后会到50%，相应的市场规模将达到1万亿元到3万亿元。

2018年开始，长租公寓“风口”进入尴尬的境地。两大头部品牌——自如和蛋壳公寓在年初相继拿到融资，今年1月，自如完成40亿元人民币A轮融资；2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元B轮融资；6月，宣布完成7000万美元B+轮融资。两家的投资方中，不乏腾讯产业基金、红杉资本、贝塔斯曼亚洲投资基金、高榕资本等业内知名的投资机构。

另有数据显示，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2~3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，Top2公司平均管理数量将达到99.3 万间。

目前美国排名第一的公寓管理公司Greystar 管理间数为41.6 万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理则上97.8 万间。合理推测下，未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100 万间。

到底赚不赚钱？

房租涨价，最初很多人都将矛头指向长租公寓公司，然后再指向资本方。

近日，有观点指出，“长租公寓根本不赚钱”，也有资本方表示房租涨价与资本无关。然而针对此类说法，不少人表示质疑，长租公司如果真不赚钱，会有那么多资本蜂拥而来吗？

目前，长租公寓有四种运营模式，一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”；二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；四是待建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

这四种运营模式，大致也可以分为“包租式”经营和“自持式”经营。所谓的“包租式”指的是，将业主的房子以高价租下来再对外出租；而“自持式”则是在市场中购买物业或利用自有物业改造后对外出租。

而无论哪种经营模式，其主要的赚钱模式就是“租金差”，其核心都是用较低的价格从业主手中租房经营，租期少则3年、5年，多则10年。长期算来，这些“租金差”也是一笔可观的收入。

就此，一位租客对《投资者报》记者说：“我当时（2014年）租的一个两居室3800元，到了2015年房租涨到4100元，一年时间租金涨了8%左右。”

随后，记者采访到该租客的原房东，该房东表示，“2016年我将房子交给蛋壳公寓了，当时给我的租金是6200元。我们签了3年的合同，每年都会按照3%~5%的增幅来调动房租。”

如此算来，同样的一个两居室，从2015年的4100元涨到2016年的6200元。而这6200元只是蛋壳公司与业主的租赁价格。如今，该两居室已经被“合理”地改成了三四居室，房租价格在10000元左右。

“长租公寓必须让房租涨，不涨不赚钱，不赚钱何必开这个业务？”一位不愿透露姓名的中介向记者表示。