杨现领:六问租金

　　编者语：

　　近期北京租金的上涨，引发了不少关注。抛开表面的争议，关于租金真正核心的问题是什么？为什么租金不能过快上涨？如何在中长期内建立稳定租金的框架？带着这些问题，我们进行了初步梳理，仅供参考。敬请阅读。

　　1、租金问题的本质是什么？

　　租金，作为一种价格机制，反映的是租赁市场的供求关系，每一次租金涨跌的背后都是供求失衡的信号，只有实现动态的供求平衡，才能从根本上稳定租金。因此，租金问题的本质是供求。当前情况下，房价绝对水平已经很高，不仅大量的流动人口和大学生需要通过租房解决居住问题，越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场，某种程度上，我们需要承认，在未来一段很长的时间内，一线和核心二线城市都将面临有效供给不足的主要矛盾。在这个大背景下，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。总体上看，我们面临两类失衡：总量不足与结构失衡。

　　第一是总量不足。表现在两个方面：其一是北京、上海、深圳等房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大的城市，房屋存量本身即存在刚性的缺口，导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限。以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著，缺口如果得不到妥善解决，长期来看将持续面临租金上涨压力；其二是大部分二线城市，虽然房屋存量相对较高，套户比在1左右，但是面临已经很高的房价收入比，以及未来持续的人口净流入，租赁供应的潜在能力十分有限。从这些城市公布的租赁供应计划看，远远无法满足潜在的租赁需求，虽然当前的租金涨幅低于一线城市，但是潜在的租金上涨压力不容忽视。

　　第二是结构失衡。表现在三个方面：其一是可支付的、高性价比的租赁供应有限。从贝壳研究院的调研数据看，北京等一线城市的租赁人口中，80%集中在20—35岁，月均收入低于1万元，60%为合租，属于高度的价格敏感型，需求主要是单间，但是市场的供应是整租和大户型居多；其二是规范的、高性价比的租赁供应有限。当前租赁市场的一个突出矛盾是大量的廉价供应，特别是合租与单间供应掌握在二房东手中，占比通常在40—50%，问题在于这部分供应不规范、不稳定，加之政府周期性的监管，导致这部分供应不是被抑制，就是被清理，带来的直接结果往往是这部分人群要么进入规范的市场，住的更贵，要么进入城市边缘，住的更远，或者住的更隐蔽；其三是区域错配，租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区，但是这里的房源质量往往偏差，“老破小”居多，无法满足不断升级的青年白领需求。

　　根据贝壳研究院的租金指数，可以观察到三个趋势：其一，北京及其它一线城市在2015年之前的租金涨幅非常小，且十分稳定；2015年之后，租金指数走势出现持续上涨的趋势，涨幅基本保持在10%左右，考虑到复利的作用，连续上涨的累积性影响已经十分显著。其三，租金上涨从一线扩散到核心二线，人口净流入的二线城市开始进入上涨的行列。

　　这意味着什么呢？如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，这是租金上涨的根本原因。

　　2.什么样的租金水平是合适的？

　　那么，是不是所有的租金上涨都是“坏的上涨”，都是市场失灵的体现，从而需要政府的介入？我们认为至少存在四个判断标准：

　　第一，租金收入弹性是不是处于合理范围？这个指标定义的是租金涨幅与收入涨幅之间的比例。如果这个指标显著大于1，说明租金上涨速度超过收入上涨速度，也说明供求缺口明显，租客负担将持续加大。

　　第二，租金收入比是不是处于合理范围？它衡量的是租金支出在收入中的比重，国际通行的警界线是30%，租金收入比超过30%，说明租金水平已经超出租客的可支付能力。

　　第三，租金上涨在多大程度反映或超出了住房品质的提升？原则上，如果说租金涨幅显著超出品质提升的速度，那么也可以说市场出现了品质供应的缺口。这个指标的缺点是品质的可测性差，指标难以测量。

　　从当前的情况评估，一线城市租金收入弹性大于1，二线核心城市大于0.5，大部分二线和三线城市非常低，甚至为负。从租金收入比的情况看，一线城市逐年上升，随着合租向整租的转移，预计这一指标将出现阶梯式上升；二线城市基本保持在25%左右，支付压力远没有一线严重。

　　3.为什么租金不能过快上涨？

　　如果说房价问题主要是一个经济问题，那么租金问题就是一个民生问题；如果说房价主要影响的是投资，那么租金主要影响的是消费。一定程度上，租金如果上涨过快，可能引发的风险更值得警惕。

　　第一，租赁市场具有更多的福利属性，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。在1998年全面取消福利分房之前，我国住房的供应体系本质是以租赁为中心的福利分配体系，低租金是主要特征。1998年之后，随着土地、金融等一系列制度框架的建立，我国总体上建立以购房为主体的市场供应体系，租赁市场发展显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显不足，保障主体单一。这个大背景，加之已经很高的房价，如果租金上涨过快，特别是低收入家庭和流动人口无法实现租赁上的“住有所居”，那么，民生问题就会恶化，并影响整体的社会稳定。在“买不起”已经成为现实的情况下，我们应极力避免“租不起”。