[摘要]1996年初，万达公开发表了著名的“三项承诺”。 1994年7月，国务院出台《中华人民共和国城市房地产管理法》，首次为房地产业提供了正规的法律依据。 但对中国的房地产企业而言，1994年仍是一个相当艰难的年份。 上一年的6月23日，国务院终止了房地产公司的上市，全面控制银行资金进入房地产行业，还出台了包括严控信贷规模、削减基建投资等在内的16条针对房地产业的强力调控措施。 海南与北海的房地产泡沫，应声而破。 冯仑曾如此描述这场发端于1990年代初的巨大泡沫： “那时候炒房近乎狂热，大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次性给20万。当时海口本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20％在城市里．剩下的都在乡下。不过就是这样的人口基数，海南省的房地产公司却达到了1.8万家。”① 图：1989年，海口市龙昆路，最后一片耕地 也就是说，当时的海南岛上，平均每80个人拥有一家房地产公司。这些公司狂热地玩着一种“击鼓传花”的古老游戏，人人想着赶在游戏结束前把“花”（地皮与房子）传给下一个接盘者。 数据足以说明一切： 1988年，海南商品房平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年猛涨至5000元／平方米，1993年达7500元／平方米的顶峰。短短3年，房价增长超过了4倍。1992年，海南全省财政收入的40％，来源于房地产业。② 意识到危及的人并不多。买了五斤桔子和一条烟，到海口市规划局查资料的潘石屹，是个例外。他偶然翻到一组数字：海口当时的人均住房报建面积已达到50多平方米，而同期的北京，人均住房面积尚只有7平方米。直觉告诉他，海南的房地产市场要出事了。 1993年海南、北海房地产泡沫破裂，造成的影响并不仅限于海南、北海本地，也沉重打击了整个中国的房地产行业。 业内人士后来回忆： “1993年宏观调控，1994~1997年是全国房地产行业最难过的日子，全行业利润为负。每年的开发面积都是递减，房子很难卖，日子很难过。”③ 图：上世纪90年代初，海南，荒废的工地 对那些想要购买新房，想要以旧换新、以小换大的城市居民，1994年同样也是一个艰难的年份。 他们很难在市场上购买到有品质的商品房。 发表于1993年前后的调查报告《风雨飘摇商品楼——中国商品房质量大观》，对当时的商品房乱象，有很详尽的描述。试摘引部分如下： “住房制度的改革，私人购房的家庭越来越多。可是当人们满怀喜悦乔迁新居时，却遇到了麻烦，住宅质量低劣，使广大用户由喜变忧，怨声载道……据国家有关部门统计，1989年我国商品房合格率仅为51.3%。据国家建筑工程质量监督测测试中心对商品住宅工程质量抽查的结果表明：即使是质量最好的1991年，平均每四套商品房中仍有1套以上存在质量问题。 “存在的主要问题是：地面、墙面及顶棚空鼓开裂；门窗制作安装粗糙；厨房、卫生间上下水管道渗漏；电气设备安装不符合规程；有的建筑雨季板缝渗漏，冬季结霜发霉，直接影响用户使用。国家建设监理司曾组织了对100个城市的在19881990年期间竣工的2070幢房屋建筑进行渗漏状况调查，结果表明，屋面和厕浴间的渗漏非常突出，其中屋面渗漏占35%，厕浴间渗漏占39.2%，有些房屋的屋面、厕浴间、和地下室都有渗漏的，其原因，有设计不合理，施工不严格、防水材料质量差等因素，其中施工因素是主要的，占52%。”④ 这种现象，并不仅限于商品房领域。 1991年，商业部、国家工商局、中国消协对京、津、沪及广州、重庆、哈尔滨等10个城市的10类商品进行了一次抽样调查，结果合格率仅有仅59.46%；该年底，国家食品质量检测中心对北京市部分国营商场和部分饭店提供的104种名白酒样品进行检验，结果只有4个样品合格；1992年初，上海市酒类专卖管理局对172家经营酒类的商店进行抽查，竟有101家在经销假酒；同期针对江苏宜兴的一次检查中，该市35家经销某名酒的单位，只有2家所卖为真；也是在1992年初，针对北京西单、东单、珠市口等商业区的一项检查发现，360家商店和门市部中，超过80%在经销无证伪劣低压电器；……⑤ 尽管时论多将问题归咎于“市场经济的无序”（确有许多小商贩在售卖假货），但乱象的主因，仍需归咎于行之多年的计划经济模式——1986年，官方关于城市住宅工程的一项随机抽查显示，仅有25.4%的住房达到了规定标准。这些住宅，绝大部分是单位分配的产物。⑥ 事实上，只有那些已投身于市场经济的企业，才会真正关心用户，真正有动力去塑造自己的品牌信誉，进而推动整个市场秩序的重建。 1996年初，万达公开发表了著名的“三项承诺”： 第一，保证品质，出现渗漏等问题，予以赔款。第二，保证面积不短缺，缺一赔三。第三，入住30天内觉得房子不合适，可以退换，没有任何限制。 虽然担忧这些承诺会给企业带来更多的成本和难以控制的麻烦，但这些承诺，还是被白纸黑字印在了《大连日报》等媒体上。结果证明担忧是多余的——“三项承诺”第一次在长春某小区试行，近千套房子当中，出现问题者只有几套，退房者不足10户。 流风所及，1999年底，北京“现代城项目”提出了更激进的“无理由退房”承诺。结果，与万达的“三项承诺”相似，不但几乎没有客户退房，还出现了一群等待着购买被退之房的新客户。2000年，“无理由退房”这把信心之火，又从北京延烧到了广州和上海。广州民众对商品房的信心大增，“不少房地产公司成交额增长了7～8成”。⑦ |
