房讯网三亚讯 7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店盛大召开，论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。
7月22日上午，2018博鳌·21世纪房地产论坛聚焦"品质人居：住房的美好时代"，《2018年中国住房租赁白皮书》盛大发布，通过详尽鲜活的数据分析了当前住房租赁市场，并对租赁行业进行了十大展望。 21世纪经济报道记者张敏对报告进行发布与解读，据介绍，新鲜出炉的《2018年中国住房租赁白皮书》由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品，是两家机构经多方调研，综合大量数据信息，并对行业进行深入研究的成果，也是迄今位置最为系统、权威的一份租赁报告。 同时，由21世纪产业研究院出品、贝壳研究院提供数据支持的《2018中国长租公寓TOP10榜单》也在论坛上发布。 以下是报告发布现场实录： 张敏：大家上午好，正如主持人介绍，今天的分享是两部分的内容，第一部分是21世纪产业研究院和贝壳研究法发布的《2018年中国住房租赁白皮书》，我提了中国租赁行业的十大展望，将报告的精华部分串联起来。 首先，我们看市场的基本面，这一组数据，我相信在座的很多人都能够看到，这是中国、美国、日本三个国家租赁人口的对比，从表格上清晰的看到，比例是落后于两个发达国家的。同样看得出，租赁行业前景是非常的大，本身比较容易理解，城市化过程中一定会经过这样的阶段。这是我们对政策做的简单的梳理，从2015年到目前为止，我们监管层做了20次有关租赁的表态，表格里梳理的是关于租赁行业独立的政策以及城镇化消费升级的政策。最近3年两会政府工作报告以及过去三年中央经济工作会议，去年的"十九大"报告上都提到了租赁的支持，这个力度是非常大的。 这个表格是地方的落地政策，主要分为四个方面的内容，包括保障租赁双方的权益，涉及到公积金提取，租售同权，租赁供应，发展租赁企业和租赁交易平台的措施，各个地方出台政策的密度和覆盖的面积总体还是非常大。 根据我们的研究，有关租赁政策五大趋势，这也是我们综合各地出台的政策以及中央的导向，分享的五个趋势。集体土地建租赁住房细则，租购同权。很多地方有增加供应的措施，这张表是现状，从这张表上明显的看得出来，正如杨先生讲的，个人的房源占了非常大的比重，占据了一半以上。其中分散式品牌公寓的供应比例不到10%，机构化房源的占比，到目前为止还不到10%，我们也判断未来机构化占比会有增长的过程，未来的市场空间可以看到非常的明显，我们判断大概有2-5倍的增长，根据不同城市的情况，有不同的结果。新增供应有三个来源，集体土地供给和招拍挂土地和个人房源，我们简单的说个人房源，这部分的数据本身是浮动的，我们知道个人房源供应的话，如果在房价上涨比较快的话，房东倾向于将房子卖掉，价值稳定，倾向于租出去，这部分的数据，相对是比较稳定和浮动的，如果未来调控出现效果，房价相对比较稳定，加上所谓的房地产税出台后，会促使更多的人将房源供应出来。 接下来看集体建设用地的供应，我们列举了北京和深圳两个例子，各个城市都有各自的计划。北京的计划是从2017年到2021年的5年，供应集体土地是1000公顷，如果全部完成的话，可以供应将近40万套的住房，这是对市场比较大的补充。前提是在完成任务的情况下，从2017年到2018年6月份，到目前为止，供应的土地是140公顷。整个的供应情况相对没有那么的高，我们要看最后的执行情况。 深圳将租赁住房的供应纳入人才保障房，他们通过城市更新的形式来做，深圳大家知道有非常多的城中村的部分。我们从这个表格来看出深圳整体的供应量非常大。同样的问题，我们要看执行情况，因为我们知道新一线城市不仅仅是租赁用地，住房和买卖的用地这些年没有那么的高，没有完成任务。 招拍挂用地的供应，特别明显的看出来，到目前为止，招拍挂供应的土地大概有23个城市供应了租赁用地，有的是单独供应，有的是推荐，一共是196块土地，根据建筑用地测算的话，可以供应的房屋数量达到了16万间，拿地次数国有企业明显高于民营企业，跟之前几位老师的报告有类似的，国有企业的主体，拿租赁用地相对积极一些，并不意味着，将来大家租房子一定从国有企业手里租，有可能委托于别的机构进行租赁，涉及到下一部分，市场主体。我们根据运营商的背景，将长租公寓运营商分为五大类，创业、房企、酒店、中介、国有企业。 创业系到目前为止，在行业中是数量最多的一批主体，从数量上占据了一半以上，表中列举了几个重要的品牌，包括今天在座的蛋壳公寓也是创业系重要的成员，他们起步非常的早，有着相对比较不错的品质管控能力，效率运营能力和获客能力。 房企系容易理解，今天有两位房企代表发言，进入时间相对比较晚，他们有着天然的资金优势，还有房源的获取能力，未来的市场在行业当中，能够占据多大的空间，我们可以进一步的观察。 中介、酒店和国有企业，数量不多，放在一起，不要小看他们，有各自的优势，中介的自如在分散公寓市场规模已经远远超出了自己的竞争对手。 说到市场规模，集中式市场当中，根据我们的测算，创业系房源门店数量占比非常大，这与他们布局比较早，数量比较多有关系。分散式中，正如我提到的正如和相遇两个品牌，目前房源数量会达到60万套和50万套，基本上是远远甩开了竞争对手，即使把集中式的算上的话，他们的规模也是行业的前两名，脱胎与传统中介公司的背景有关系的。 接下来看，市场上活跃的资金大概有哪些，融资渠道来说，我们总结出主要的六个资金来源，分别是VC、产业资金、传统的债权融资、互联网金融、资产证券化和类REITs，将资产证券化和REITs分开，想单独的说一下REITs。 我们挑选四个重要的资金渠道，风投是这两年投资创业系非常重要的资金。2017年的风险投资在这个领域的存在感没有那么强，属于相对遇冷的状态，预感行业的问题，也是重要的渠道。表格上列举了几家，最近比较重要的融资活动，还有非常重要的没有写上去，今年1月份自如做了A轮融资，40亿的规模，这是长租公寓最大的单笔融资。 |
