共享办公：可有商业机密分享？

　　共享办公“飞入”寻常企业家。梦想加供图

　　记者 彭诗淇

　　共享办公走俏昆明，似乎并不意外。

　　依托“空间＋服务＋社群”的融合模式，共享办公空间、办公服务、第三方服务、社群等，实现社区的封闭互联，产生“1+1>2”的乘法效应，共享办公对于去库存化、降低楼宇空置率，意义重大。

　　记者调查发现，在昆明，优秀的共享办公运营商不足10家，企业入驻率大多保持在90%以上，选址以空置率较高的写字楼为主，大多数门店约莫花费3年的时间能回本甚至盈利。

　　数据

　　275万平方米存量，需6年消化

　　根据锐理数据发布的《2018年上半年昆明楼市研究报告》：上半年，昆明写字楼供应27.47万平方米，同比增加73%；成交22.75万平方米，同比下降41%。截至6月30日，昆明写字楼存量为275.21万平方米。如果按照上半年月均去化3.76万平方米来计算，需要73个月、约6年时间来消化，存量较大，去化任务艰巨。

　　“由于办公群体年轻化、办公环境的流动性，以及科技的驱动，共享办公被越来越多企业所接受。但相对于发达城市，昆明的共享办公仍处于发展初期，入驻品牌运营商不多、总体量偏小，市场空间巨大。”戴德梁行写字楼部董事席芳说，目前成都入驻甲级楼宇的共享办公品牌已经达到17家，总体量超过43万平方米。

　　她认为，北京、上海、广州、深圳等城市的共享办公市场已经相对饱和，进入了并购阶段；杭州、武汉、成都等城市正处于加速发展期；昆明写字楼存量大，属于当前关注度高、下一步将被拓展的重点城市。未来，共享办公将在昆明发出更强音。

　　调查

　　选址写字楼，入驻率超90%

　　记者走访发现，昆明的优质共享办公运营商不足10家，本土品牌主要有优创空间、沃力空间、复兴梦·创业工场等，外来品牌主要是雷格斯、优客工场、WORK+等。

　　目前，昆明的共享办公运营商都比较钟爱写字楼物业。云南优创商业营运管理有限公司董事长石远告诉记者，目前优创空间在昆明已经开设了巨龙大厦、建设大厦、鑫都韵城、滇池时代四个门店，均选址写字楼；筹备中的大悦城店、三合商利店，也位于写字楼内。此外，优客工场昆明首店选址霖岚大厦，WORK+昆明首店选址呈贡新区七彩云南第壹城的166天阶，雷格斯同德·昆明广场店、东方首座店，均选择了写字楼物业。

　　石远介绍，目前，优创空间鑫都韵城店的企业入驻率为100%，巨龙店、建设店的入驻率保持在95%以上，开业仅一个月的滇池时代店入驻率已经超过40%。优创空间的入驻企业包括混沌大学昆明分社、品牌服装代理商亚际服饰、美团酒店住宿事业部，以及北京首汽共享汽车、中国地产三十强佳兆业地产等。昆明盈克沃客加企业管理有限公司总经理助理杨建介绍，WORK+七彩云南店的企业入驻率一直保持在98%；优客工场昆明项目负责人裴恩俊表示，优客工场霖岚大厦店今年3月19日开业，短短四个月，入驻率已经达到了90%。

　　但是，位于阳光A版的复兴梦·创业工场运营情况并不理想。以“帮你创业”为宗旨，复兴梦·创业工场共引进了昆明海莱眼镜、创谷教育、扬航培训等企业，入驻率不足50%。

　　记者对比发现，优创空间、WORK+、优客工场不仅能为入驻企业提供高速WiFi、公共前台、固定电话、免费咖啡、娱乐区域、复印打印等服务，还通过独有的社群进行创业交流和经验分享，为创业者扩大社群、扩充优质人脉。但复兴梦·创业工场不仅没有着力打造优质的公共服务空间，连公共前台也不在岗。

　　“共享办公突破传统的办公楼限制，为小、微、中型企业打造一个高度灵活的个性化办公产品，将企业独特的行业特征融入现代化办公设计空间中，享受专属‘定制’的办公体验。其优势在于不受时间、地点限制，只需一张移动办公卡和一台电脑，即可在共享办公网点办公和商务洽谈。由此可见，配套和服务非常重要，这也是本土共享办公品牌的取胜之道。”石远分析说。

　　租赁

　　按月起租，平均600元/月/工位

　　入驻率高达90%，那么租赁方式是怎样的呢？

　　记者发现，大多数共享办公运营商要求入驻企业按月起租，会议室以小时起租。目前，昆明仅雷格斯的办公空间可按天起租。

　　“以优创空间巨龙店为例，位于大厦的四、五、六层，共计3000多平方米，配备了48间办公室、12个会议室。4人间租金约为2940元/月，12人间租金约为6800元/月，20人间租金约为14000元/月，可容纳80人的多功能会议室租金为100元/小时。”石远说。

　　裴恩俊告诉记者，优客工场霖岚店的工位按月起租，会议室以小时起租，平均每个工位600元/月。记者了解到，WORK+七彩云南店平均每个工位590元/月，与优客工场价格相仿。但雷格斯东方首座店的工位约为61.8元/天，同德·昆明广场店的5人间约为16000元/月，因为选址于5A甲级以上写字楼，加之模式化服务与管理，雷格斯的市场价格明显高于其他运营商。

　　创新

　　科技与云南元素，一样不少

　　昆明的瑰丽多彩、西双版纳的蓊郁，以及野生动物带来的灵动和新奇，都在优客工场霖岚店变成了有趣的元素。在这里，大象是墙上的书架，是前台的展示，更是陪伴创造者们的生灵。

　　“同时，霖岚店还设置了健身房，大伙儿在办公之余去健身房跑跑步、练瑜伽、练臂力，而且收费只是外面健身连锁店的一半，何乐而不为？”裴恩俊说。

　　石远认为，除了云南元素，科技也是共享办公运营商发展的重要支撑点。“巨龙店是优创空间的1.0产品，目前滇池时代店已经跨入了4.0版本。除了标配，滇池时代店还设置了大型（可容纳70人）、中型（可容纳20人）、小型（可容纳8人）会议室共11间，会议设备支持远程会议、手机镜像投屏、电脑传屏、二维码扫描保存文件、远程二维码投票等功能。”

　　正如纳什空间创始人兼CEO张剑所说，从门锁、WiFi、温控、声控、PM2.5控制，到业主端和企业端App、网站、微信、小程序、VR、AR、电子签约，以及纳米系统、CRM、OA平台、Bim系统、资产管理平台等方面，纳什空间在下一个五年将要实现全面的互联网化。值得相信，这也将成为昆明乃至全国共享办公运营商的奋斗目标。

　　盈利

　　3年回本，资金来源于4个维度

　　共享办公能盈利吗？这是公众所关心的。

　　记者采访发现，目前昆明共享办公运营商的盈利主要来源于租金差、政府补贴、服务性收益及投资4个维度，基本能在3年内回本甚至盈利。