作者：艾振强来源：瞭望智库十四年棚改：从实物安置到货币化安置“棚户”议题其实由来已久，最早可以追溯到2004年。辽宁省以莫地棚户区改造为起始点，为集中式的棚户区改造拉开序幕。 此后，在相当长的时间里，棚改都是以实物安置为主，即拆了棚户区的房子，补偿给原住户的也是房子。这期间，三四五线城市的房价保持平稳。 我国棚改的政策演变历程 棚户区实况 但一些地方的棚户区明明没有那么多，没有条件，强行创造条件也要上。比如，有网友爆料——现实中，这样的并非个例。 如上文所述，虽然国开行贷款的利率很低，但由于国开行贷款条件比较严格，地方政府相当一部分棚改资金来自商业银行等渠道。 过去5年，棚户区住房改造2600多万套。截至去年底，央行提供的抵押补充贷款PSL余额26876亿元。这意味着，中央对棚改的支持力度大约为10万元/套。以房价现状而论，每套10万元其实是不太够的，所以地方政府还得从其他渠道借钱。而随着补偿额度不断增大，领了赔偿的部分拆迁户还拿着钱跑到周边的二线甚至一线城市买房去了，这对三四五线城市就更加不利。 投资要承担风险，借钱容易还钱难。尽管地方政府通过棚改腾挪出了大量的土地资源，然后通过出让土地获得巨额收入，但地方政府的开支也相当大，个别地方出现入不敷出的风险。 我国目前的宏观经济环境和政策，都需要为“激进棚改”踩一脚刹车。自去年以来，我们经济政策核心之一就是要大力降杠杆、稳杠杆。其中最大的两块，就是地方债务降杠杆和国企降杠杆，二者相当于中国总体宏观杠杆率的70%还多。 棚改既改善了困难家庭的居住条件，又缓解了地方的财政压力。可是，如果任由个别地方激进地推进棚改，不仅推高了房价，而且又会形成地方上巨大的隐形债务，制造新库存，这在去杠杆的宏观背景下形成了不小的风险。 如今，中央将棚改货币化引发的地方债务纳入到地方财政举债总额的管控范围，就是要让地方财负债的速度和总量透明、可控。 3 该继续的棚改仍会继续 那么，在当前的形势下，棚改的脚步会放慢乃至暂停吗？并不会。 国开行的相关负责人说，2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式。 根据国开行介绍，今年截至5月末，发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。 今年1—6月，全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。 7月12日，住建部在吹风会上表示：要因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式； 商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。 也就是说，并不是坊间传言的一味收紧甚至“叫停”，而是要“因地制宜”，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。 棚改是稳增长的重要举措。其可以有效拉动消费需求，带动相关产业发展，同时推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构。因此这个大的方向不会变，棚改的进程也不会随意停。 但是，棚改的范围、方式、规模、结构，都会有不小的改变，往后相关地方的棚改项目可能会适当减少货币化安置，而多以实物安置为主。这可以在一定程度上抑制三四五线城市的房价快速上涨。毕竟，棚改货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”冲到市场上买房，容易引导助涨预期。 4 棚改是三四五线城市楼价暴涨的根本原因？ 如前文所说，棚改货币化一定程度上容易引导助涨预期，因此有不少观点认为，棚改货币化是三四五线房价暴涨的“罪魁祸首”。真是这样吗？ 棚改货币化确实是助推三四五线城市房价上涨的重要因素之一，但是其只是发挥了催化剂的作用，并非楼市抬升的根本原因。 回顾我国的棚改历程—— 可以看到，2013年、2014年甚至到了2015年时，货币化安置比例不断提升，但这时的三四五线楼市并无明显起色。 事实上，三四五线城市经历了从2010年下半年至2015年接近6年的沉寂期，期间房价并没有出现大的波澜。说棚改货币化直接推高三四五线房价，恐怕是有点想当然了。 仅凭放水，其实无力推高房价。世界上相当多通胀极高的国家，由于其国内只有极少数民众买得起房，而很多人急于卖房，反而导致其房价下跌…… 三四五线楼市本轮回暖，更为根本的，是体系性修复的内在因素。 首先是人口因素。 由于人力成本增加，此前沿海的一些制造业企业，要么向外迁，要么向内迁到内陆地区的市、县，也带动了人口外流趋缓，甚至回流。加上大量农民进城的需求，三四五线城市的人口得到迅速扩充。 三四五线的人口自然增量部分也是一个重要因素。事实上，由于一二线生活压力大，生育率远不如三四五线城市。 而长期生活在一、二线城市的人，很容易认为自己所处的城市代表了中国经济的主体，而选择性忽视了一二线城市以外的广大存在。 其实在一二线之外，我国还有10亿左右的人口，这里有大量崛起的中产阶层。 数据来源：国家统计局，作者整理制表其次是收入因素。 去年，我国人均GDP(按照人口139008，GDP总量82.7122万亿计算)为5.95万人民币，折合成美元大概是9150美元(按照去年12月31日的汇率计算)。 国际上有一个S曲线效应，即当人均GDP处于3000-8000美元这个区间时，居民的消费会加速。目前，中国收入处于这样一个阶段的人群，大概占总人口50%以上，其中具有较强消费能力和消费意愿的人口有3-5亿，而这些人口大都在广大的三四五线城市。 更重要的是，他们的收入增长比率相对较快。过去五六年来，从收入增速来看，三四五线城市和农村其实是略高于一二线城市的；较低端产业劳动力成本提高的速度，明显高于中高端产业劳动力(例如，外卖员、保姆、农民工等的收入增速高于一般的白领阶层)。 而这种趋势就会明显地投射到楼市上。人们常说股市是经济的晴雨表，但因为人们在收入提高之后最大的消费往往是购置房产，将楼市(房价)作为晴雨表似乎更准确一些。 如果把不同城市的房价视作该“城市公司”的“股价”，就会发现“股票市场”的增长速度和经济的增长速度几乎完全一致。过去十余年来，我国名义GDP和全国商品房房价走势保持很好的吻合关系。 数据来源：国家统计局换句话说，居民有没有购买力，取决于经济能否增长。目前，我国GDP增速虽然回落到7%左右，但在全世界依然处于前列。 调控以来，我国一二线城市的房价已经得到较好的控制。今年随着对三四五线棚改货币化的整顿，未来三四五线的房价有望收窄。这意味着未来随着经济的发展、收入的提高，人们依然有持续的购买力可以释放。 中美日印历年GDP增速 数据来源：快易理财网最后是供给因素。 三四五线人口基数大，收入增速快，而且正处于消费旺盛区间，除了刚性需求(城市化率较低地区)外，也有强烈的改善性需求。他们需求更高的居住水平，不仅是面积大，而且品质也要好。 |
