河北三河大力整治违规销售行为 燕郊楼市乱象仍存

毗邻北京东部的河北三河市燕郊高新区，多年来承接北京的外溢购房需求，房价扶摇直上，一度逼近4万元/平方米。但去年当地限购政策升级，著名的“售楼一条街”盛景不再。

伴随着楼市调控政策趋严，燕郊不少房地产项目开始寻求突破限制之策。《中国经营报》记者近日采访了解到，自燕郊出台需在当地缴纳3年以上个税或社保方能购买住宅政策后，部分项目为购房者提供缴纳个税或社保服务，与购房者签订草签合同，收取一部分定金，等3年后符合资格再网签。

而在住宅项目购买受限后，燕郊商办类项目逐渐成为销售主力，多个项目均以可居住可投资作为宣传卖点。

三河市房管局执法大队的工作人员告诉记者，经过调查，燕郊的确存在违规销售行为，已经要求违规销售的房屋进行清退。

“70年大产权，不限购”花样不同

近日，记者以购房者身份来到位于燕郊“售楼一条街”的华城公寓销售中心。销售人员告诉记者，这个项目是2016年获批的限房价商品房项目，是整个北三县唯一一个不限购的70年住宅项目。单价14730元/平方米，公摊面积18%，最小的34平方米已经售罄，现在卖得比较火的是53平方米和60平方米的一室一厅户型。购买这个房子可以落户口，但要绑定一个七八平方米左右的地下室，价格为7.5万元，还要绑定一个车位，价格为20.5万元，要一次性跟着首付款一起缴付。合计到房款里，相当于每平方米单价一万八九左右。首套房首付30%，只能进行商业贷款，贷款利率是基准利率的1.1倍。

三河市房管局执法大队专门负责保障房的工作人员告诉记者，关于《华城公寓限价商品房销售实施方案》在三河市政府网站都有公示，文件里并没有进行绑定销售这样的规定。并表示，如何销售都是开发商自己定计划，他们只负责批复是否符合购买资质，无权管理开发商如何销售。

记者联系了华城公寓的开发企业三河市城美房地产开发有限公司，其相关工作人员以领导不在为由，拒绝了记者的采访请求。

上述销售人员还表示，现在购买是可以贷款的，后期的房子再购买就不可以贷款了，后期精装修交房，因为政府限价所以开发商会在房款里加入装修费用，把利润最大化。《华城公寓限价商品房销售实施方案》里关于房源销售的要求为，限价商品房销售价格应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，并向社会公布。

记者从水榭花城项目销售人员方面了解到，其宣传项目为“70年大产权，不限购”。销售人员告诉记者，购买此项目的客户很多都是没有购买资格，先交5万元定金，一周之内补齐30%首付款，同时缴纳个税，3年之后，有资格了再进行网签，那时候可进行30%的贷款，其余的房款可在贷款前进行分期交付。但是要交一笔电商费，高层是10万元，洋房是17万元，最后总房款会有20万元左右的优惠。其表示，用这种方式已经卖了两栋楼。销售人员还告诉记者，这个电商费实质上就是开发商要给销售代理公司一部分钱，自己也会留一部分钱。

三河市房管局执法大队相关工作人员告诉记者，他们已经对水榭花城项目下了整改决定，要求他们清退违规销售的房源。并表示，目前三河市就这一个项目有这种情况，其他的住宅项目都已经停售了，目前在售的都是商办类项目。

执法大队工作人员还表示，购买这种房子存在很大风险，3年之间变数太大，如果政策变了，就没有保障。同时水榭花城的开发商是外地开发商，不能保障卖的这套房不会出现一房多卖的现象，只有进行网签，才能防止一房多卖。

商办项目多宣传居住属性

在位于燕顺路附近的首尔·甜城售楼处，销售人员告诉记者，来这里买房的不是在北京没有买房资格的，就是有北京买房资格但买不起北京房的。客户看上的是这里的配套，即便是40年产权，也可以在这里上学，因为学校是配建的。

据销售人员介绍，首尔·甜城项目总价从70多万元到250万元左右不等，基本上每增加10万元左右就有一个户型。销售人员给记者算了笔账，一个35.48平方米的Loft复式公寓总价约82万元，月供4427元。但项目是商办类型，商水民电，水费相对高一些，没有燃气。

销售人员告诉记者，现在正常贷款利率是6.39%，如果能够拿到个体工商户的证贷款利率是5.39%。“如果你们不好办的话，我们可以帮你们想办法。需要花2000块钱办理费。”

在木燕路附近的嘉都项目售楼处，销售人员告诉记者，项目小户型卖得比较好，基本上没有房源了，51平方米的户型已经售罄，买房的投资客不少，基本上可以占到一半，买了不住都租出去，基本上每个月租金在2000多元。现在买房全款98折，贷款99折，也是商水民电，首付要50%，贷款最多贷10年。

汇福悦榕湾项目的工作人员告诉记者，原来是商水商电，已经改成了商水民电，并且有两栋楼是通燃气的，比较适合居住。购买这两栋楼的客户用来居住的更多一些。“一般买公寓的都是用来过渡的，等房价起来了，就卖了。这里已经是一个非常成熟的地段了，居住起来非常舒适，出行、购物等都比较方便。”

对于商办类产权续期的问题，北京盈科(上海)律师事务所郭韧律师表示，目前，对于商办项目到期如何办理国家还没有一个具体的政策，住宅可以自动续期，不花钱。商办项目或者收回或者补出让金，后期国家如果收回是合法的。

郭韧还表示，40年产权的商办项目是可以交易，而且没有年限限制，但未来交易的税额会比较高，这个税额按照购买和出让的价格及持有年限来计算。最主要的是未来出售时，房屋差额的30%～60%都要交给国家。“比如300万元买的房子，未来800万元卖，看起来赚了500万元，如果是住宅，扣掉税费赚400万元以上;如果是商办项目，可能只赚200万元不到。”

燕顺路附近的二手房中介人员告诉记者，如果买商住房的话，最好是买新房，二手房需要缴纳差额税，而且很高，大概在17%左右。工作人员带着记者看了一套63平方米左右的商住房，业主买的时候是1.1万元/平方米左右，现在为1.5万元/平方米左右，工作人员给记者算了一笔账，如果这个房子的总价为95万元，需要缴纳大概17.3万元左右的差额税;如果总价为85万元，需要缴纳大概12万元的差额税;如果价格为75万元，需要缴纳6万元左右的差额税。“差额税一般都是要求买方来承担的，所以商办类的二手房不好出手，如果不是考虑长期居住，还是考虑购买新房好。”

关于商办项目，三河市房管局执法大队工作人员明确表示，商办类项目的售楼处，都要求专门有一个公示牌，写清楚商品房的性质、非民水民电、土地使用权限40年、交易费用等。同时，在广告宣传时，必须说明是办公类产品。

但记者走访过程中发现，若没有主动问及交易税等问题，销售人员并不会主动进行介绍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，燕郊商办项目可以考虑借鉴其他地方的做法：第一不允许宣传居住属性;第二在必要时候只允许企业可以认购，而不允许个人认购;第三是适当考虑限售等政策。