世界从未有过的楼市刺激手段，这次能成为扭转周期的神器吗

◎智谷趋势 | 路口大爷、旺角黄局长

“未来十年，三四线涨不动了！”

“中国正经历百年大变局，三四线要卖房的赶紧了！”

……

2015年，经济下行，很多专家出来唱衰三四线楼市。

不可思议的是，三四线楼市不但没有走入经济学家们坚信的房产下行周期，反而怒涨一大波，成为中国经济绝地反弹的强大推手，专家们的脸肿成了馒头。

这股神秘的力量，来自“货币化棚改”，它以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢，在短短3年时间里彻底扭转了三四线城市的命运。

2018年，中国经济又现危机，中美贸易战乌云压城，又遇上美国加息周期，挤压了国内货币政策调控能力。

在“中国经济向何处去”的关口，棚改的路径再次变异——这边央行出手摁住水龙头，改货币化安置为实物安置为主，那边住建部坚持用棚改稳定大市，未来三年中国仍将改造1500万套。

这一招中国式棚改，让三四线房价停止天怨人怒地上涨，又能继续为中国经济保驾护航。一如08年金融危机下的4万亿，棚改又走回了它的起点。

从今年开始，棚改的伟大使命已不再是去库存，而是保增长了！

01

往事如烟

2004年12月26日，在辽宁抚顺零下29度的天气里，一个精准扶贫的伟大构想在最狼藉的莫地沟棚户区里悄然诞生了。

“砸锅卖铁也要改造棚户区！”主政官员的一席话，昭示着莫地沟将迎来新生。这是市场经济缺位之时，国家之手对弱势民众的保护。不久，东北三省200多万户没钱买房的居民被成功送上敞亮的安置楼。

三年之后，全球性爆发金融危机，意外激发了棚改的全面启动。国务院拿出“四万亿刺激计划”扩内需保增长，保障性安居工程赫然在列。

直到这时，棚改这场21世纪新土改运动仍是一项民生工程：政府盖好房子，居民拎钥匙就能入住，不花一分钱、不少一块地。

棚改政策的复杂化，发生在2015年12月。那时候，房地产市场经历了整整两年的低迷，投资增速从22.8%的高点跳崖至1%，坊间分析商品房积压多达98.3亿平方米。

“去库存”这三个字千斤压顶，楼市已到了“必须打赢一场歼灭战”的生死期。从那一刻开始，“棚改”与“去库存”悄然划上等号。

不过，如果按照以往的思路建保障房进行实物安置，只会制造出更多的库存，成为随时压跨市场的最后一根稻草。

旧棚改的方式显然是行不通了。而且，三四线城市人口外流严重、产业薄弱、没有需求支撑，该怎么去库存？好在，高层心中自有蓝图。

02

棚改式“放水”

钱没有了可以印，需求少了可以创。

为了制造出天量的购买力消灭库存，政府拿出了一项堪称世界经济史上最奇思妙想的发明——棚改货币化安置。

2014年，央妈创设出一种对房地产定向放水的新型水龙头——抵押补充贷款（PSL）。玩法是这样的，央妈通过PSL把钱贷给了国开行、农发行、中国进出口银行，地方政府向这三家政策性银行贷款，拿着这一笔钱从棚户区居民手中换取了底下的土地，没地方住的棚改居民只好跑到市场上买商品房，需求一下子增多了。

地方库存压低了，开发商的日子也好过了，有钱继续买地。这时候地方就有动力再去拿地，依靠土地出让来偿还国开行的贷款，一个完美的资金闭环就这么形成。

一开始，央妈和住建部在试水时货币化安置时很低调，PSL的数据也不公开。到了15年中，住建部开始大力“推销”，货币化棚改就此狂飙猛进，比例从2014年的9%，提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。

有些地方还给出了硬性指标，比如吉林力争17年100%，内蒙古是70%，湖南则要求必须不低于60%，未到50%的地区不予受理棚改项目。

有了PSL加持，棚改进度条拉得特别快，2009年是80万户的目标，2014年就变成了470万户，2015年继续增加至580万户，2016年为600万户。到了2017年，实际开工量达到609万套，完成总投资1.84万亿。

回想棚改过往十几年的历程，这“天才般构想”的PSL，简直是个一石二鸟的宝物。

一个是完美消化了市场库存。截止2018年5月，商品房待售面积创下45个月新低，相比2016年2月份的高点，去化了1.79亿平方米，各地开启“补库存”周期。像棚改大省湖北，15年底去化周期14.7个月，截止至18年4月仅剩6.3个月，不足6个月的地区开始限购。

另一个就是补充基础货币的投放——2014年外储逼近4万亿大关后就开始走下坡路，以往依赖外汇占款投放基础货币的渠道被迫收缩，PSL等货币工具的出现，就是让钱动了起来，市场不至于饿死。

03

地产化游戏

不过，福祸总是相依。

过去三年时间里，央行单是通过PSL工具向市场的放量就跨过3万亿大关，截止2018年6月末余额达到31852亿元。要知道，当初对中国经济留下莫大后遗症的刺激计划也不过4万亿。

这种货币放水对中国的房价而言意味着什么？只有一个结果：涨价。当手持货币入市的人数量飙涨之后，市场价格立马做出反应。

2016年12月的70城房价数据里，一线和部分二线环比出现了微弱的下跌，而唐山、温州、泉州、宜昌、安庆等强三线城市都出现了反弹。

进入2017年，全国三四线楼市房价继续飙涨，贫困县从1000多的均价翻了好几个跟头，一下子冲到5000甚至过万的新闻频上头条。在此之前，房价上万是一座二线城市的标准，现在三线城市若房价不过万，都不好意思说自己参加过棚改。

除了市场的自发调节，楼市涨价的背后其实还有两条普通人没有注意到的逻辑隐线——

棚改在基层实施中走了样。地方政府财政捉襟见肘，借了三大政策性银行的钱来搞棚改，早晚都是要还钱的，如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值，一些地方政府绞尽脑汁。

于是，一些地方就借着棚改的名义强行扩大棚改区范围，把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围，走上一条土地财政的道路。再让资金雄厚的地方国企来配合演出，“拍下”地王，充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入，最大化变现“棚改土地”。

海口从16年开始的“民心工程”，规划三年改造2.7万亩土地、17万户，改造人口大约占到总人口的25%。据樱桃大房子称，要完成这个目标，整个城市要拆掉一半，二环到四环之间地名带村子的都拆掉，不管房子是不是危房旧房。

而《证券日报》17年底报道，部分三、四线城市地王频频闪现，土地溢价率现同比暴涨，少则上涨3倍－4倍，多则上涨7倍甚至近13倍。