王健林万字讲话释放重磅信息，“采用一切资本手段”降低负债！万达商业资产业务也要调整？ 去年对于万达集团来说，可谓风波不断，掌舵人王健林更是处于风口浪尖，时不时被“上头条”。用王健林自己的话说，“2017年是万达集团历史上难忘的一年，万达经历了风波，承受了磨难”。 从前几年在国内外“买、买、买”，到去年以来一直“卖、卖、卖”，特别是7月份一场规模超过650亿的“世纪大交易”，王健林一口气卖了13个文旅项目和77个酒店资产，被外界不断猜测万达是不是出事了？现金流断了？去年的万达被外界的种种传言和质疑包围着。
那么，到底万达目前的资产和现金状况如何？万达“卖卖卖”背后的逻辑是什么？万达的资本布局会发生什么变化？ 从昨天王健林在“万达集团2017年年会”上，上万字的讲话内容中，记者找到了一些答案。 先来看一组万达集团截至2017年底的业绩数据： 1、万达集团总资产7000亿元，同比减少11.5%。其中，国内资产93%，国外资产7%。 2、万达集团总收入2273.7亿元，同比减少10.8%。 万达商业收入1125.4亿元，完成年计划的104.1%，同比减少21%。其中，房地产收入831.7亿元，完成年计划的104%，同比减少23.7%；租金收入255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长30.3%。 文化集团收入637.8亿元，完成年计划的100.1%，同比增长32.6%； 金融集团收入321.2亿元，完成年计划的125.5%，净利润完成年计划的1961%。 网络科技集团收入58.6亿元，完成年计划的90.1%； 其它公司收入130.7亿元，完成年计划的106%。 3、净利润完成年目标的114%，同比基本持平。 再来对这几个重要数据解读一下： 首先，去年的“世纪大交易”后，有传闻说万达把大量资产转移到海外去了，王健林在总资产数据中专门提到国内资产占93%这个数据，为了表明传闻与事实不符。 其次，对于总资产和总收入两个指标减少的原因，王健林称，2017年万达商业转让文旅项目、酒店资产，使万达集团的资产、收入两项指标有所减少。另外，不仅因为转让资产使总收入减少，还有近200亿旅游收入不能并入报表。“如果考虑旅游收入变化的影响，尽管2017年万达集团转让了大量资产，收入同比只下降1.1%。”他说，净利润完成年目标的114%，同比基本持平，说明收入含金量不错。 值得注意的是，万达商业收入中，房地产收入同比大幅减少23.7%，主要也是因为转让文旅项目所致。目前，万达集团的总收入中，房地产收入占比由2016年的45%降至36.6%，而文化产业收入占比提升至28%，成为万达另一个支柱产业。由此，房地产之外的服务业收入占比提升至63.4%，同比提高8.4%。服务业收入中，租金收入占比达到18%，增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长。用王健林的话说，“租金是最长期、稳定的现金流之一，而且利润比例高，租金收入占比提高说明收入含金量增加。” 实际上，万达集团房地产板块持续瘦身，源于其2015年提出的第四次战略转型目标，即去房地产化，转向服务业为主的企业。在房地产销售火爆的2016年，万达集团调减了600亿元地产收入目标，坚决实施企业转型。也因此，2016年万达集团地产收入同比下降了25%，服务业收入占比历史上首次超过地产，服务业净利润也大于地产开发利润，提前一年实现了转型阶段目标。从2017年服务业占比超过6成的数据看，万达这家曾经的全球大房企已经成功转型为服务型为主的企业。 卖卖卖背后的商业逻辑 去年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，这一“世纪大交易”被外界解读为“万达卖资产，是不是不行了？” 对此，王健林回应称，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。他认为外界的解读根本不理解商业的基本逻辑，又详细解释了自己转让资产的原因。 第一、生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。不管买也好、卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。 第二、万达广场本身是非常重的资产，过去万达广场全部自己持有，如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。文化旅游项目投资回报周期长，万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。 第三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以，我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。 第四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿，回收现金近700亿，加上我们手头持有的现金，万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产，就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去，就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。 拟调整公司架构适应资本市场需要 实际上，赚钱也好，降负债也罢，万达转让资产的最终目的都是为了实现轻资产战略转型。而文旅和酒店项目重资产的出售只是轻资产战略的一部分，转型最关键的还是万达集团的核心产业——万达商业转型，即从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。 2016年年会，王健林正式提出万达商业轻资产战略，万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成，这是万达力推的模式。 |
